Die E-Mobilität kommt im Mehrfamilienhaus an. Seit der WEG-Reform haben Eigentümer einen gesetzlichen Anspruch auf eine Wallbox am Stellplatz. Für Hausverwaltungen bedeutet das: Ein neues Abrechnungsthema, das sich nicht einfach ignorieren lässt.
Denn sobald der erste Eigentümer seine Wallbox in der Tiefgarage installiert hat, stellt sich eine Frage, die überraschend kompliziert ist: Wer hat wie viel Ladestrom verbraucht – und wie landet das korrekt in der Abrechnung?
Dieser Artikel erklärt die rechtlichen Grundlagen, die verschiedenen Abrechnungsmodelle und warum die Excel-Tabelle langfristig keine Lösung ist.
Die Rechtslage: Wer darf eine Wallbox installieren?
In Österreich
Das österreichische Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde in den letzten Jahren mehrfach novelliert, um die Installation von Ladeinfrastruktur zu erleichtern. Die wichtigsten Punkte:
Einzelanlagen bis 5,5 kW (einphasige Wallbox) gelten als privilegierte Maßnahme. Der Eigentümer muss die anderen Wohnungseigentümer lediglich informieren. Wenn innerhalb von zwei Monaten kein Einwand kommt, darf installiert werden.
Dreiphasige Wallboxen bis 22 kW erfordern die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Zweidrittelmehrheit. Wichtig: Die Gemeinschaft kann den Einbau grundsätzlich nicht verweigern – sie kann nur über das „Wie" der Ausführung mitbestimmen.
Gemeinschaftsanlagen sind seit einer Novelle in §16 Abs. 8 WEG ausdrücklich vorgesehen. Die Eigentümergemeinschaft kann sogar beschließen, bestehende Einzelanlagen in eine Gemeinschaftsanlage zu überführen.
Mieter haben ebenfalls Anspruch auf eine Wallbox, benötigen aber die Zustimmung des Vermieters (Mietrechtsgesetz, MRG).
In Deutschland
Seit dem 1. Dezember 2020 regelt das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) den Anspruch auf Ladeinfrastruktur:
§20 Abs. 2 WEG stuft die Installation einer Wallbox als „privilegierte bauliche Maßnahme" ein. Jeder einzelne Eigentümer kann die Genehmigung verlangen – eine Mehrheit ist nicht nötig. Die Eigentümerversammlung stimmt nur über die Art der Durchführung ab, nicht über das Ob.
§554 BGB gibt Mietern einen ähnlichen Anspruch gegenüber dem Vermieter. Die Zustimmung darf nur in Ausnahmefällen verweigert werden.
Die Kosten trägt in beiden Ländern grundsätzlich der Eigentümer, der den Einbau beantragt hat.
Das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG)
In Deutschland verpflichtet das GEIG seit 2021 dazu, bei Neubauten mit mehr als fünf Stellplätzen jeden Parkplatz mit Leitungsinfrastruktur (Leerrohre) für eine spätere Wallbox vorzubereiten. In Wien schreibt die Bauordnungsnovelle vor, dass bei Neubauten mit mehr als zehn Stellplätzen jeder zehnte Stellplatz einen Ladepunkt erhalten muss.
Für Hausverwaltungen bedeutet das: Die Wallbox kommt – ob man will oder nicht. Die Frage ist nicht mehr ob, sondern wie man die Abrechnung sauber organisiert.
Das Abrechnungsproblem: Allgemeinzähler vs. Einzelzähler
Hier wird es in der Praxis kompliziert. Es gibt zwei grundlegend verschiedene Szenarien, und welches vorliegt, bestimmt ob die Hausverwaltung überhaupt ein Abrechnungsproblem hat.
Szenario 1: Eigener Zähler pro Wallbox
Der Eigentümer hat einen separaten Stromzähler für seine Wallbox, der direkt mit dem Energieversorger abgerechnet wird. Er zahlt seinen Ladestrom selbst, die Hausverwaltung hat damit nichts zu tun.
Vorteil: Keine Abrechnungsarbeit für die Verwaltung. Nachteil: Teuer in der Installation (separater Zählerplatz, eigener Netzanschluss), technisch oft nicht möglich in bestehenden Tiefgaragen.
Szenario 2: Gemeinsamer Netzanschluss
Alle Wallboxen hängen am Allgemeinstrom des Gebäudes – dem gleichen Anschluss, über den auch Treppenhaus, Aufzug und Garagenbeleuchtung laufen. Das ist der häufigste Fall in Tiefgaragen, weil es deutlich günstiger ist als separate Zähler.
Und hier beginnt das Abrechnungsproblem. Der Ladestrom muss aus dem Allgemeinstrom herausgerechnet und den einzelnen Nutzern zugeordnet werden. Ohne saubere Erfassung zahlen im schlimmsten Fall alle Eigentümer über die Betriebskosten den Ladestrom einzelner E-Auto-Besitzer mit.
MID-Zähler und Eichrecht: Die technische Grundlage
Damit die Abrechnung rechtlich sauber ist, braucht jede Wallbox eine mess- und eichrechtskonforme Verbrauchserfassung. Hier kommen MID-Zähler ins Spiel.
Was ist ein MID-Zähler?
MID steht für „Measuring Instruments Directive" – die europäische Messgeräterichtlinie. Ein MID-konformer Zähler ist geeicht und damit rechtsverbindlich für die Abrechnung von Stromverbräuchen gegenüber Dritten. Das bedeutet: Wenn ein Eigentümer seine Stromrechnung anzweifelt, hält ein MID-Zählerstand vor Gericht stand.
Warum reicht der eingebaute Zähler der Wallbox nicht?
Viele moderne Wallboxen (Easee, go-e, KEBA) haben einen eingebauten Verbrauchszähler, der den Verbrauch in der App anzeigt. Dieser ist in der Regel nicht MID-konform – er eignet sich für die eigene Übersicht, aber nicht für eine rechtsverbindliche Abrechnung gegenüber Dritten.
Ausnahme: Einige Wallboxen bieten optional einen integrierten MID-Zähler an (z.B. go-e Charger PRO, KEBA P30 c-series mit MID). Beim Kauf der Wallbox sollte darauf geachtet werden.
Eichrecht in der Praxis
In Deutschland regelt das Mess- und Eichgesetz (MessEG), dass Strom, der an Dritte verkauft wird, mit geeichten Messgeräten erfasst werden muss. In Österreich gilt die Maß- und Eichverordnung.
Wichtig für Hausverwaltungen: Die Hausverwaltung „verkauft" streng genommen keinen Strom – sie legt die tatsächlichen Stromkosten als Betriebskosten auf die Nutzer um. Das ist ein feiner, aber wichtiger Unterschied. Trotzdem empfiehlt es sich, MID-konforme Zähler zu verwenden, um im Streitfall abgesichert zu sein.
Die Betriebskostenverordnung: Ladestrom als Nebenkosten
In Deutschland (BetrKV)
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt, welche Kosten der Vermieter auf Mieter umlegen darf. Ladestrom für E-Autos ist dort nicht explizit aufgeführt – er fällt aber unter die allgemeinen Stromkosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen, sofern die Wallboxen am Allgemeinstrom hängen.
In der Praxis bedeutet das: Der Ladestrom muss verbrauchsabhängig auf die Nutzer umgelegt werden. Eine pauschale Umlage auf alle Eigentümer ist nicht zulässig, wenn nur ein Teil der Bewohner die Wallboxen nutzt. Genau deshalb braucht man eine individuelle Verbrauchserfassung.
In Österreich (MRG/WEG)
Im österreichischen Wohnungseigentumsrecht werden die Betriebskosten nach dem Nutzwert-Schlüssel aufgeteilt. Ladestrom für einzelne Wallboxen darf nicht über die allgemeinen Betriebskosten auf alle Eigentümer umgelegt werden – er muss den tatsächlichen Verbrauchern zugeordnet werden.
Bei Gemeinschaftsanlagen kann die Eigentümerversammlung einen Abrechnungsmodus beschließen: z.B. kWh-basiert pro Nutzer, mit oder ohne Grundgebühr-Anteil für die Infrastruktur.
Die verschiedenen Abrechnungsmodelle
In der Praxis haben sich vier Modelle etabliert:
Modell 1: Separater Stromzähler
Jede Wallbox bekommt einen eigenen, vom Netzbetreiber abgerechneten Zähler. Der Nutzer hat einen eigenen Stromvertrag und zahlt direkt an den Energieversorger.
Für die Hausverwaltung: Kein Aufwand, aber teuer und technisch oft nicht umsetzbar.
Modell 2: MID-Unterzähler + manuelle Abrechnung
Jede Wallbox hat einen MID-konformen Unterzähler. Die Hausverwaltung liest die Zählerstände regelmäßig ab, berechnet den Verbrauch pro Nutzer und erstellt die Abrechnung.
Für die Hausverwaltung: Rechtlich sauber, aber zeitaufwändig – besonders bei vielen Ladepunkten. Hier landet man schnell bei der berüchtigten Excel-Tabelle.
Modell 3: CPO-Betreiber (Charge Point Operator)
Ein externer Dienstleister übernimmt die komplette Abrechnung. Die Wallboxen werden an dessen Backend angebunden, der Betreiber zieht das Geld von den Nutzern ein und überweist den Rest an den Eigentümer.
Für die Hausverwaltung: Bequem, aber teuer. Eine aktuelle Vergleichsstudie des unabhängigen Beratungsunternehmens The Charging Project hat 110 Anbieter in Deutschland analysiert und Preisunterschiede von über 800% festgestellt – von 5€ bis über 41€ pro Ladepunkt im Monat. Nur 11 der 110 Anbieter nannten ihre Preise auf einfache E-Mail-Anfrage. Monatliche Kosten von 50€ pro Ladestation sind keine Seltenheit.
Modell 4: SaaS-Abrechnungstool
Die Hausverwaltung nutzt ein spezialisiertes Online-Tool, das die Ladedaten aus den Wallbox-Portalen (per CSV-Export oder API) einliest, den Nutzern zuordnet und die Abrechnung automatisch erstellt.
Für die Hausverwaltung: Herstellerunabhängig, transparent bepreist, kein Technikereinsatz nötig. Die Wallboxen bleiben wie sie sind – die Daten kommen per Datei-Upload oder automatischem Sync ins System.
Warum Excel langfristig keine Lösung ist
Viele Hausverwaltungen starten mit einer Excel-Tabelle. Das funktioniert – solange man zwei Wallboxen in einem Objekt hat und einmal im Jahr abrechnet. Aber es skaliert nicht:
Fehleranfälligkeit: Manuelle Datenübertragung aus verschiedenen Wallbox-Portalen (Easee hat ein anderes Format als go-e, KEBA wieder ein anderes). Copy-Paste-Fehler sind unvermeidlich, und ein falscher Dezimalpunkt in der kWh-Spalte kann die ganze Abrechnung verfälschen.
Zeitaufwand: Bei fünf Wallboxen in drei Objekten verbringt man schnell einen halben Tag pro Abrechnungszeitraum mit dem Zusammentragen, Zuordnen und Berechnen der Daten. Zeit, die in der Hausverwaltung an anderer Stelle fehlt.
Keine Nachvollziehbarkeit: Wenn ein Eigentümer seine Abrechnung anzweifelt, braucht man lückenlose Dokumentation – wann wurde welcher Ladevorgang von welchem RFID-Tag ausgelöst, an welchem Ladepunkt, mit welchem Zählerstand. Eine Excel-Tabelle bietet diese Audit-Trail nicht.
Unbekannte RFID-Tags: Wenn ein neuer Mieter einzieht oder jemand eine neue RFID-Karte bekommt, tauchen plötzlich unbekannte Tags in den Ladedaten auf. In Excel muss man diese manuell suchen und zuordnen – ein Tool kann unbekannte Tags automatisch flaggen.
Mieterwechsel: Zieht ein Mieter aus, muss die Abrechnung zum Stichtag sauber aufgetrennt werden. In Excel ein manueller Albtraum, in einem spezialisierten Tool eine Standardfunktion.
Der Ablauf einer sauberen Wallbox-Abrechnung
Unabhängig vom gewählten Modell braucht eine korrekte Abrechnung folgende Schritte:
Schritt 1: Verbrauchserfassung. Jeder Ladevorgang wird mit Zeitstempel, Verbrauch in kWh und Nutzerkennung (RFID-Tag oder App-Authentifizierung) erfasst. Die Daten kommen entweder direkt aus der Wallbox (MID-Zähler) oder aus dem Cloud-Portal des Herstellers.
Schritt 2: Nutzerzuordnung. Jeder RFID-Tag ist einem Mieter oder Eigentümer zugeordnet. Bei unbekannten Tags muss die Verwaltung klären, wem der Tag gehört – oder der Ladevorgang bleibt zunächst unzugeordnet.
Schritt 3: Preisberechnung. Verbrauch in kWh multipliziert mit dem Strompreis in Cent/kWh ergibt die Kosten pro Nutzer. Der Strompreis stammt aus der Jahresabrechnung des Energieversorgers – es ist der tatsächliche Beschaffungspreis, kein aufgeschlagener Verkaufspreis.
Schritt 4: Dokumentation. Für jeden Nutzer wird eine nachvollziehbare Abrechnung erstellt: Zeitraum, Anzahl Ladevorgänge, Gesamt-kWh, Einzelpreis, Gesamtbetrag. Idealerweise als PDF – nebenkostenkonform, bereit als Beilage zur Betriebskostenabrechnung.
Schritt 5: Export. Die Abrechnungsdaten müssen in die Hausverwaltungssoftware einfließen – ob Domus, GFAD, Immoware oder ein anderes System. Ein CSV-Export in kompatiblem Format spart doppelte Arbeit.
Welche Wallboxen liefern brauchbare Abrechnungsdaten?
Nicht jede Wallbox eignet sich gleich gut für die Abrechnung in Mehrfamilienhäusern. Entscheidend sind drei Eigenschaften:
RFID-Authentifizierung: Die Wallbox muss erkennen können, wer lädt. Die gängigste Methode ist ein RFID-Kartenleser. Ohne Nutzererkennung ist keine individuelle Zuordnung möglich.
Verbrauchserfassung mit kWh-Genauigkeit: Die Wallbox muss den Verbrauch pro Ladevorgang aufzeichnen – nicht nur die Gesamtsumme.
Datenexport: Die Ladedaten müssen exportierbar sein – per CSV-Download aus dem Herstellerportal, per Cloud-API oder über das OCPP-Protokoll.
Die gängigsten Wallboxen im Mehrfamilienhaus-Segment und ihre Eignung:
Easee Charge/Home: Cloud-Portal mit CSV- und Worksheet-Export. API verfügbar. RFID-Karten zuweisbar. Starkes Lastmanagement für bis zu 101 Ladepunkte.
go-e Charger Gemini/PRO: Cloud-Portal mit CSV-Export. Lokale und Cloud-API. Die PRO-Version hat einen integrierten MID-Zähler – ideal für eichrechtskonforme Abrechnung.
Zaptec Go/Pro: Cloud-Portal mit Session-Export. OAuth2-API. Dynamisches Lastmanagement integriert.
KEBA KeContact P30: Lokaler Datenexport und Cloud-Portal. Verschiedene Varianten mit und ohne MID-Zähler.
ABL eMH3: MID-Zähler optional. OCPP 1.6 kompatibel. Eher für professionelle Installationen.
Fazit: Jetzt vorbereiten, nicht abwarten
Die Wallbox im Mehrfamilienhaus ist keine Zukunftsmusik – sie ist gesetzlicher Anspruch und Realität in immer mehr Wohnanlagen. Hausverwaltungen, die sich jetzt mit dem Thema Abrechnung beschäftigen, ersparen sich später hektische Notlösungen.
Die wichtigsten Takeaways:
Eigentümer und Mieter haben einen gesetzlichen Anspruch auf eine Wallbox. Die Hausverwaltung kann das Thema nicht aussitzen.
Wenn der Ladestrom über den Allgemeinzähler läuft, braucht es eine individuelle Verbrauchserfassung – idealerweise mit MID-konformen Zählern.
Die Abrechnung muss verbrauchsabhängig und nachvollziehbar sein. Pauschale Umlage auf alle Eigentümer ist nicht zulässig.
Excel funktioniert am Anfang, skaliert aber nicht. Spätestens ab dem dritten Ladepunkt lohnt sich ein spezialisiertes Tool.
Die Preisunterschiede bei Abrechnungsdienstleistern sind enorm. Transparenz bei den Kosten sollte ein Auswahlkriterium sein.
Sie verwalten Objekte mit Wallboxen und suchen eine einfache Abrechnungslösung? ChargeFlat automatisiert die Wallbox-Abrechnung für Hausverwaltungen – herstellerunabhängig, nebenkostenkonform, ab 29€/Monat. Mehr erfahren auf chargeflat.com
Quellen:
The Charging Project – Vergleichsstudie Wallbox Abrechnung, September 2024 (110 Anbieter analysiert). thechargingproject.com
Wohnungseigentumsgesetz (WEG), §20 Abs. 2 – Privilegierte bauliche Maßnahmen
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §554 – Barrierefreiheit, Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge und Einbruchsschutz
Österreichisches Wohnungseigentumsgesetz, §16 Abs. 8 – Gemeinschaftsanlagen
Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG)
ADAC – Die eigene Wallbox: Tipps für Wohnungseigentümer und Mieter
Nationale Leitstelle Ladeinfrastruktur – Einfach laden an Mehrparteienhäusern